长城策略美国住房法拍量创2019年以来新高市场低迷中低价抛售引发投机关注

　　由于抵押贷款救助计划全面终止以及房屋持有成本持续上升，美国住房法拍量在经历多年低位运行后大幅回升，并创下2019年以来的最高水平。这一趋势虽然反映出部分中低收入群体面临沉重的财政压力，但法拍房大幅折价的现状也吸引了部分寻求低价购房的投资者入场。

　　美国房地产网站“真实网”（Realtor.com）发布的最新数据显示，2026年上半年，全美约有22.8万套住房进入法拍程序（包括违约通知、取消赎回权、排期拍卖或银行收回等），较去年同期大幅增长21%。今年4月，由贷款机构持有并挂牌上市的法拍房源占全美总房源的1.3%，创下2020年以来同期最高水平。

　　分析显示，当前美国法拍率的回升标志着市场正逐步回归至疫情前的常态。随着2024年美国疫情期延期还贷等救助政策彻底停摆，加之高通胀环境下房屋维护成本激增，部分借款人陷入财务危机。数据显示，这些法拍房源主要集中在路易斯安那州莱克查尔斯（占比达10.2%）、俄亥俄州代顿、爱荷华州达文波特、加利福尼亚州雷丁以及宾夕法尼亚州西部等居民平均收入较低、财务缓冲能力较弱的地区。

　　由于贷款机构倾向于快速变现，法拍房的交易中位数价格通常比正常市场价格低约27%。然而，业内专家普遍提醒，此类资产在当前高房价背景下虽具价格吸引力，但往往伴随着极高的交易风险与极长的时间跨度。

　　“真实网”高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）指出，购买法拍房存在诸多复杂性和潜在风险，并不适合所有购房者。华盛顿地区的房产经纪人坎德丝·科雷尔（Candess Correll）强调，法拍房多以“现状”出售，银行不承担任何维修义务，且购房者通常面临无法实地看房、缺乏价格谈判空间以及长达数月的法庭产权理顺程序等诸多限制。

　　洲际交易所（ICE）抵押贷款及住房市场研究负责人安迪·瓦尔登（Andy Walden）表示，鉴于近年来抵押贷款服务机构多倾向于协助困难借款人进行市场化售房以规避法拍，当前最终进入法拍拍卖渠道的房产，其资产状况往往比以往更加糟糕，后续的翻新和维修成本可能会进一步摊薄投资收益。虽然法拍率仍远低于2008年次贷危机时期的水平，但其上升势头已引发市场对美民众购买力及住房市场抗风险能力的持续担忧。